相続税算定の不動産評価
日本の地価は１物６価といわれています。
土地評価のための資料
?@固定資産評価証明書（資産税課・都税事務所）倍率方式の際に使用します。
?A登記事項証明書（法務局）
?B公図・地積測量図（法務局）
?C実測図（依頼者）
?D路線価図（国税庁）路線価方式の際に使用します。
?E評価倍率表（国税庁）倍率方式か路線価方式か調べるときに使用します。
倍率方式
固定資産評価額 × 倍率 で計算します。（倍率は評価倍率表から引用します。）
路線価方式
路線価 × 画地調整率 × 地積 で計算します。
宅地の上に存する権利の評価
?@貸宅地の評価
自用地評価額×（１－借地権割合）
借地割合６０％の場合
１００００万円×０．４＝４０００万円
?A貸家建付地の評価
自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権割合６０％、借家権割合３０％、賃貸割合１００％の場合
１００００万円×（１－０．６×０．３×１）＝８２００万円
（東京国税局管内の借家権割合は３０％です。）
※事業用宅地の小規模宅地等の評価減の特例を適用すると２００?uまで５０％減です。
この土地が２００?uであれば評価額は４１００万円になります。
・建物は固定資産評価額が相続税の評価額になります。
たとえば建築費１００００万円のアパートの場合
１００００万円×０．７×（１－０．３）＝４９００万円
（建物の固定資産税評価額は一般的に建築価額の７０％程度です。）
小規模宅地等の評価減の特例
相続開始直前において、被相続人等の事業用又は居住用に供されていた宅地等について限度面積までの評価を５０％～８０％減額する制度です。
※特例を受けられる限度面積は相続人全体です。各人ではありません。
※限度面積が異なる複数の土地がある場合には下記の計算式で調整します。
Ａ＋Ｂ×５／３＋Ｃ×２≦４００?u
特定事業用宅地等
?@被相続人の事業の用に供されていた宅地等を取得した場合
?A生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等を取得した場合
特定居住用宅地等
?@被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した場合
?A生計を一にする親族の居住の用に供されていた宅地等を被相続人の配偶者または次の要件を満たす親族が取得した場合
その宅地等を取得した親族が被相続人と生計を一にしていた者であって、申告期限まで引き続き所有し、かつ、相続開始から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の居住の用に供している場合
特定同族会社事業用宅地等
被相続人及びその親族の持株割合が５０％を越える法人の事業の用に供されていた宅地等で、被相続人の親族（役員であること）が申告期限まで引き続き所有し、かつ、相続開始から申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されている場合
国営事業用宅地等
郵政民営化前に日本郵政公社に郵便局として貸し付けていた宅地等で、相続・遺贈の開始後５年以上引き続き郵便局として郵便局株式会社が借り受けることを証明がされている場合
